Desentrañando el Decreto Supremo 4732 del ministro Lima

El Decreto Supremo Nº 4732 se centra en la obligatoriedad de obtener del Ministerio de Justicia, con carácter previo, un “certificado de no contener cláusulas abusivas” en los contratos de preventas, ventas adelantadas, venta con reserva de propiedad, etc., de bienes inmuebles. Este Decreto Supremo data del 1 de junio de 2022 y llamó nuestra atención recién ahora cuando hace exactamente un mes, el Gobierno de Luis Arce aprobó el Decreto Supremo Nº 5143 referido a cambios substanciales en derechos reales.

Relacionando los dos decretos se puede establecer una línea común de interés en torno al acceso irrestricto que pretende hacer el Gobierno de la información sobre el derecho propietario que tenemos los bolivianos y bolivianas.

Cuando un Decreto Supremo establece la obligatoriedad de obtener un certificado en la preventa de bienes inmuebles (edificios y terrenos) el Estado interviene entre las partes, pudiendo negar la transacción, para lo cual tiene que fundamentar su decisión.

Para contar con la certificación dispuesta en el Artículo 3 del Decreto Supremo Nº 4732, los contratos deberán contener:

a) Identificación del propietario del bien inmueble;

b) Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda;

c) Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble;

d) Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato;

e) Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;

f) Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios;

g) Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento; existen otros 10 requisitos.

Para entregar esta certificación, el Ministerio de Justicia en primer lugar tiene que tener acceso a la base de datos del derecho propietario de toda la población para verificar la autenticidad de los datos, y en segundo lugar tiene que establecer con carácter previo qué se entiende por “cláusulas abusivas”.

En el primer caso, el acceso a la información sobre el derecho propietario es privado, es como la información bancaria y el secreto bancario.

En el segundo caso (cláusulas abusivas), el Decreto Supremo Nº 4732, hace una serie de argumentaciones vagas, forzadas e impertinentes cuando evoca artículos de la Ley N° 453, de 4 de diciembre de 2013, Ley General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores y de su reglamento.

En otras palabras, el Decreto Supremo Nº 4732 no tiene base legal de sustento y el ministro de Justicia Iván Lima no tiene ningún derecho, facultad o competencia para condicionar contratos de compra venta y mucho menos para acceder a la base de datos del derecho propietario de los bolivianos y bolivianas.

Por esta y otras razones soy partidario de la abrogación de esta norma por vulnerar el umbral constitucional de privacidad respecto de nuestro derecho propietario.